中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。这表明，过去在市场长期过热阶段出台的政策存在边际优化空间，房地产政策将提高政策精准度，刚性和改善性住房需求都将得到更好支持。
我国房地产市场供求关系发生重大变化。过去，房地产市场供不应求，市场长期过热，资金过度进入房地产行业，企业偏好规模扩张，形成“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”模式，房价过快上涨。如今，我国房地产市场总体供给短缺的阶段已基本结束，当前局部甚至出现了供大于求的情况。我国房地产市场正从高速发展过渡到总量小一点、速度慢一点的平稳发展阶段。
应该看到，我国房地产市场仍具有相当大规模和潜力。国家统计局数据显示，2021年，全国商品房销售额181930亿元。2022年，全国商品房销售额133308亿元。业界普遍认为，商品房销售额在2021年达到顶峰，之后开始回落，但也有机构预计，房地产市场销售额仍将稳定在12万亿元至13万亿元左右。这仍是一个大市场。
我国城镇化进程持续推进，大量农民进入城市，经济社会发展带来的人口流动十分频繁，这都将继续产生大量住房需求。人民群众对住房的需求正从“有没有”转向“好不好”，对居住品质的期待不断提升，以小换大、以旧换新等住房改善的需求潜力也十分可观。加上老旧小区改造、城中村改造、住房租赁的发展，以及由住房衍生出的家居消费、居住服务消费等，使得房地产市场仍有广阔前景。
房地产市场发展阶段发生变化，市场供求关系调整，房地产调控的相关政策也应随之调整。一段时间以来，针对房地产市场的变化，各地和有关部门因城施策、精准施策，调整优化房地产政策。不少城市取消了限购等过热阶段出台的限制性措施，出台相关支持举措，满足刚性和改善性需求。有关部门出台了降低房贷利率、对“卖旧买新”给予个人所得税退税优惠、合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用等减轻购房者资金压力的政策措施，将积极引导住房消费潜力释放。
房地产调控将进一步提高政策精准度。对于过热阶段出台的不再适应新阶段的举措予以调整和优化。需求端，重在满足刚性和改善性住房需求，降低购房成本，促进住房合理消费。供给端，重在更好满足房企的合理融资需求，切实将相关资金支持落实到位，同时进一步做好受困房企风险处置。
另外，保交楼支持政策正在显现积极效应。大力推进已售逾期难交付项目的开工和交付，是防范化解房地产领域风险的重要内容，也是保障购房者合法权益的重要举措。保交楼对恢复各方对房地产市场信心至关重要。当前，保交楼工作在专项借款撬动、银行贷款跟进等政策支持下得以顺利推进，提振购房者信心，稳定市场预期。预计保交楼工作还将积极稳步推进，让更多购房者吃上“定心丸”。
我们应对房地产市场的企稳回升和未来发展保持信心和耐心。住房和城乡建设部的最新数据显示，今年1月至6月，新房和二手房合计成交面积同比增长23.4%，新房和二手房总体交易量平稳，二手房占交易量的比例有所提升。1月至6月，全国房屋竣工面积同比增长19%，竣工面积明显增长得益于保交楼顺利推进，带动房地产开发项目竣工进度加快。相信随着宏观经济进一步回升向好，居民购房意愿和房企投资意愿进一步修复，房地产市场将进一步实现平稳健康发展。(作者：亢 舒)
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